Нестабильный рынок

Рынок недвижимости, как и другие сектора экономики, подвержен то спаду, то росту. Мы склоны забывать негатив спада при росте и, находясь в эйфории роста, забываем создавать запас, готовясь к новой волне спада. Но последние полтора года рынок недвижимости испытывает колебания с такой частотой, что говорить о каких-либо прогнозах вообще не приходится. Влияние на цены таких факторов, как пандемия, дешевая ипотека, экономический спад, снижение доходов и инфляция оказалось диаметрально противоположными. Одни из этих факторов вроде бы должны были сыграть в пользу снижения цен на квартиры, но другие, напротив, привели к ажиотажному росту цен. Ценовые ожидания менялись каждый сезон, а потребительское настроение не отличалось стабильностью.

Коронные колебания

Рост цен на квартиры, начавшийся в 2018 году, по нашим прогнозам, должен был смениться стабилизацией в 2020 году. С введением в марте карантина многие столкнулись со снижением дохода, а кто-то и вовсе потерял работу и доход, как следствие, продажи встали.

Закономерным считалось бы, что для поддержания спроса застройщики и продавцы на вторичном рынке будут вынуждены снижать цены. Поэтому к началу лета 2020 года доля покупателей, кто ждал удешевления квартир, существенно выросла. А что произошло в реальности?

В реальности девелоперы и продавцы решили подождать снятия ограничений, не снижая цен. Поэтому вопреки резкому падению спроса цены за время режима самоизоляции не снизились, а даже выросли.

Кроме того, в конце весны 2020 года Центробанк начал снижать ключевую ставку, а власти объявили о льготной ипотеке на новостройки. Цены на квартиры росли не благодаря росту российского ВВП и благосостоянию граждан – наоборот, доходы населения продолжали падать. Цены росли в основном «в кредит» - за счёт ипотеки, и часто ипотеки с низким первоначальным взносом, а также инвесторам, которые перекладывали деньги с депозитов в квартиры, а также используя «дешевую ипотеку». Вслед за ценой на новостройки, начали расти цены на вторичном рынке. Прирост за год в средней цене за 1 м2 на вторичном рынке составил 30%. А на рынке новостроек, который стимулировали государственные субсидии в виде льготной ипотеки, рост цен был ещё более впечатляющим.

К концу 2020 года число предложений на вторичном рынке снизилось, и не потому, что продавцы «сняли» квартиры с продажи в ожидании еще лучшего рынка, а потому что все раскупалось, как горячие пирожки. Что не минуемо привело к дальнейшему росту цены.

Уже в марте 2021 года мы наблюдали такую ценовую неопределенность, что голова шла кругом не только у покупателей и продавцов, но и у риэлторов.

В конце весны – начале лета 2021 года потребительские ожидания вновь сместились в плоскость ожидания снижения цен. 

Причин несколько: высокая инфляция и, как следствие, смена курса ЦБ на повышение ключевой ставки (на сегодняшний день это 6,75%, и будет еще два заседания 22.10 и 17.12 с ожиданием до 7%). Вторая – изменения условий льготной ипотеки, что существенно сократило спрос, так как выбор предложений для кредитного лимита в 3 млн очень скудный. Ажиотаж закончился из-за подорожания ипотеки и самой недвижимости.Но тем не менее после затишья в этот период рост цен на вторичном рынке в августе вновь продолжился.

Что же нас может ждать к концу года?

Скорее всего, в ближайшем будущем ситуация со спросом не улучшится и уже до конца года мы сможем увидеть небольшую ценовую коррекцию. Рост цен на вторичном рынке замедляется, на первичном также наблюдается небольшая корректировка, возможна постажиотажная стагнация. Снижение возможно в пределах торга или скидки на 5-7%. Существенное снижение сдерживается несколькими факторами: во-первых, число предложений не растет, поскольку вновь вышедшие в рекламу квартиры, продавцы которых готовы к торгу, не стоят в экспозиции больше 2-3 недель – все раскупается. Во-вторых, цены на вторичном рынке «подпираются» ценами на новостройки: специфика продаж на красноярском рынке такова, что потока покупателей с деньгами, пусть и ипотечными, немного, деньги на новостройку во «вторичке». А застройщики вполне могут удерживать существующие цены на текущем уровне, поскольку их финансовое положение укреплено продажами прошлого периода и переход на проектное финансирование позволяет им не особо зависеть от колебаний спроса. Что касается вторичного рынка, то он по своей природе крайне инертен и на изменение конъюнктуры рынка всегда реагирует с большим запозданием.

Мы провели опрос аудитории в социальных сетях и вот такой результат потребительских ожиданий получили:

Аналитика подготовлена на основе данных компании АРЕВЕРА-Недвижимость Томаровской Ириной Владимировной.