Нередко организации идут навстречу своим сотрудникам, приобретая для них жилье на условиях постепенного возврата денежных средств за квартиру.

Как лучше оформить все, чтобы физическим лицам и организации не пришлось платить большие налоги? Какой договор предпочесть при передаче квартир?

В случае если организация приобрела квартиру на вторичном рынке жилья или во вновь построенном доме, но уже введенном в эксплуатацию и право собственности организации на квартиру уже зарегистрировано, то с работником возможно заключение как договора купли-продажи, так и договора дарения.

Договор купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК РФ).

Согласно ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Продажа товара в рассрочку означает заключение между сторонами договора коммерческого кредита (п. 1 ст. 823 ГК РФ). Но кредит предоставляется не деньгами, а товаром — квартирой. Поэтому материальной выгоды у физического лица не возникает (ст. 212 НК РФ).

Переданное же работнику имущество остается в залоге у организации вплоть до полной его оплаты (п. 3 ст. 489 ГК РФ).

Что же касается права работника на имущественный вычет, то оно за ним сохраняется, так как по общему правилу работник станет собственником квартиры с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее вне зависимости от того, что квартира оплачена не полностью (ст. 551 ГК РФ).

При этом тот факт, что оплата за жилое помещение внесена лишь частично, не может быть причиной отказа в регистрации права собственности (ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ).

В ПК РФ не содержится ограничений на предоставление имущественного налогового вычета в том случае, когда в установленном порядке зарегистрировано обременение права собственности налогоплательщика на квартиру.

Следовательно, он сможет использовать имущественный вычет в размере сумм, фактически истраченных на приобретение квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1000000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры (пп. 2 п.1 ст. 220 НК РФ).

Имущественный вычет работник может получить, только представив письменное заявление в налоговую инспекцию. Организация такие вычеты своим сотрудникам не предоставляет.

При таком оформлении сделки организации придется уплатить в бюджет НДС со всей стоимости квартиры.

Очень часто организация продает своим сотрудникам квартиры по ценам ниже рыночных. При этом налоговая инспекция в случаях, указанных в ст. 40 НК РФ, вправе проверить правильность применения цен по сделке. В соответствии с п. 1 ст. 20 НК РФ работодатель и работник не признаются взаимозависимыми лицами. Однако согласно п. 2 ст. 20 НК РФ суд может признать лица взаимозависимыми и в иных случаях, если отношения между этими лицами могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг). Считаем, что существует вероятность того, что суд признает работника взаимозависимым лицом по отношению к организации.

В случае если цена сделки не соответствует рыночной, организации придется доначислить НДС и налог на прибыль исходя из реальной стоимости квартиры. Также она должна будет включить в доход работника материальную выгоду, которую он получил, сэкономив на покупке жилья.

Безвозмездная передача

Безвозмездная передача квартиры работнику оформляется договором дарения. Данный договор должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в органах регистрации прав на недвижимое имущество. Однако с точки зрения налогообложения этот вариант ни работнику, ни работодателю не выгоден.

При передаче жилья работнику безвозмездно, у организации возникает объект налогообложения по НДС. Налог рассчитывается с цены квартиры, указанной в договоре, которая должна соответствовать рыночной цене аналогичного жилья.

Квартира, полученная бесплатно, - это доход работника в натуральной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ). Его надо включить в совокупный доход сотрудника и удержать с этой суммы налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

ЕСН на стоимость квартиры, переданной работнику безвозмездно, не начисляется.

Если организация финансирует строительство жилого дома, являясь участником инвестиционного проекта, то до введения дома в эксплуатацию продажу квартиры работнику можно оформить договором уступки, агентским договором.

Договор уступки

По условиям договора уступки организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома, и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру.

При заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин должен передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона в свою очередь - уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании, и к гражданину, заключившему договор об уступке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор - организация-инвестор.

В силу ст. 384 ГКС РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В данном случае в таком договоре можно предусмотреть условие о рассрочке оплаты полученного права.

Налогоплательщик будет вправе заявить об имущественном налоговом вычете в части денежных средств, направляемых на строительство жилого дома (квартиры), лишь после получения им свидетельства о государственной регистрации его права собственности на эту квартиру.

Имущественный вычет будет предоставлен при подаче физическим лицом декларации в налоговый орган по месту жительства.

Если между сторонами заключен договор уступки права, то налоговые последствия будут следующими. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав, к которым согласно действующему законодательству относятся также и операции по исполнению договоров уступки права требования, признается объектом обложения НДС. При этом при первоначальной уступке налоговая база определяется как стоимость передаваемого права, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без учета НДС, то есть НДС уплачивается со всей суммы уступаемого права (ст. 154, 155 НК РФ). При последующей уступке НДС уплачивается с разницы.

Агентский договор

Если организация планирует стать инвестором и еще не внесла инвестиции в строительство жилого дома, то между сторонами возможно заключение агентского договора, согласно которому физическое лицо (принципал) поручает организации (агенту) совершить юридические и иные действия, направленные на приобретение физическим лицом квартиры в собственность. Агент обязуется от имени и за счет принципала заключить договор на инвестирование строительства жилого дома на определенных физическим лицом условиях, профинансировать строительство, а принципал, в свою очередь, обязуется выплатить агенту вознаграждение и возместить стоимость инвестиционного взноса, оплаченного ранее агентом.

В данном случае ваша организация как агент получает посредническое вознаграждение, с суммы которого уплачивается НДС согласно ст. 156 НК РФ. С сумм инвестиционного взноса вами НДС не уплачивается, так как не происходит реализации квартиры.

Физическое лицо становится соинвестором. После сдачи жилого дома в эксплуатацию на основании заключенного от его имени договора гражданин вправе зарегистрировать на свое имя право собственности на квартиру.

При этом с имущественным вычетом по НДФЛ ситуация достаточно спорная.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ применять вычет налогоплательщик может, если выполнит три условия. Во-первых, он обязан оплатить жилье из своих средств, а не за счет работодателя или кого-либо еще. Во-вторых, продавцу недвижимости надо отдать именно деньги, так как в ст. 220 НК РФ расходы налогоплательщика должны быть обоснованы документами, «подтверждающими факт уплаты денежных средств". И, в-третьих, вычет не предоставят, если суд признает физическое лицо и продавца недвижимости взаимозависимыми лицами.

Подытоживая, выскажем собственное мнение: при приобретении квартиры сотрудникам наименее обременительным с точки зрения налогообложения для организации является вариант заключения агентского договора на стадии строительства жилого дома. Если же дом уже построен, то оптимальным для обеих сторон является договор купли-продажи квартиры в рассрочку.

Елена Контонистова, юрист
Российская Газета