Как известно, основная проблема банков, выдающих ипотечные кредиты населению, заключается в отсутствии «длинных» денег. Максимальный срок кредита, который банк может себе позволить, — пять лет, но не десять, пятнадцать, а уж тем более не двадцать пять лет. Да и не должен банк вынимать деньги на такой длительный срок. Для этого во всем цивилизованном мире существуют другие ресурсы, один из которых — рефинансирование. Но в России данный механизм пока работает слабо.

О проблемах рефинансирования шла речь на заседании Национальной ассоциации участников ипотечного рынка (НАУИР). Представители 27 региональных операторов федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) сетовали на то, что вынуждены отказывать гражданам в предоставлении кредитов и займов на приобретение жилья, потому что АИЖК приостановило их рефинансирование.

Напомним, что федеральное агентство, все акции которого принадлежат государству, было создано в 1997 году, чтобы способствовать развитию ипотеки в регионах, но прежде — сформировать первичный рынок ипотечных кредитов. Согласно разработанной концепции региональные банки или небанковские структуры, которые получили название первичных кредиторов (региональных операторов), выдают ипотечные кредиты и займы населению региона. При заключении ипотечного договора или договора-займа оформляют закладную. Набрав определенное количество закладных, региональный оператор продает их АИЖК и возвращает деньги, которые опять идут на кредитование жилья. АИЖК в свою очередь размещает закладные и ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке, в других банках. АИЖК привлекает финансовые ресурсы для рефинансирования за счет выпуска облигаций под гарантии государства. Сколько должно быть таких бумаг — ежегодно фиксируют в федеральном бюджете. Пополняя свой финансовый ресурс, агентство направляет средства в регионы на выкуп очередного пула закладных. Такой двухуровневой американской ипотекой уже охвачены 72 региона, до конца года АИЖК планирует распространить схему на всю российскую территорию.

Однако в последнее время АИЖК сократило объемы выкупаемых закладных. Это связано прежде всего с тем, что постановление №628 запретило агентству выкупать закладные у региональных операторов на деньги под госгарантии. А собственные средства АИЖК закончились, поскольку объемы первичных ипотечных кредитов, ждущих рефинансирования, превысили запланированные. В результате регионы вынуждены приостановить кредитование, не выкупленными остаются кредиты на сумму в полмиллиарда рублей.
Генеральный директор ипотечной корпорации Удмуртской республики Александр Алалыкин высказал озабоченность тем, что и банки отказываются брать на себя риски и выдавать кредиты на строящееся жилье. Именно региональный оператор идет навстречу населению, которому покупать квартиру на этапе строительства выгоднее.
Увеличение объемов выданных кредитов на покупку жилья привело к росту цен в регионах. По словам Анатолия Мейзлера, генерального директора Уфимского агентства ипотечного кредитования, рост цен на квартиры составил в Уфе 25%.

Региональная ипотека вызвала миграцию населения из села в город. Об этом говорила руководитель ипотечной компании из Кирова Екатерина Орешкович. Строительство ведется в городах, и кредит на квартиру в многоквартирном доме взять проще, чем на постройку индивидуального жилья в сельской местности. Но в городе количество площадок под застройку ограничено, а потому неизбежен рост цен. В Кирове он достиг 48 %. Между тем в области много недостроенных коттеджей, и логика хозяйствования подсказывает, что надо помочь людям довести дело до конца. Выходом из создавшегося положения, по мнению Екатерины Орешкович, могла бы стать классическая ипотека, предполагающая выдачу кредитов под текущее жилье (то есть дом или квартиру, в которой живет заемщик) — как это и было в царской России.

Оптимизировать процесс регистрации ипотечных сделок можно за счет введения депозитарного обслуживания закладных. Пока это не предусмотрено законом, и приходится для регистрации закладных возить их из города в город, что сопряжено с временными и финансовыми издержками. «Чтобы принять пул закладных, нужно огромное количество персонала, — говорит председатель совета директоров КУИ «Ямал» Евгений Скляров. — Депозитарий все упрощает. Электронные версии документов позволяют автоматизировать процедуру, а значит, удешевить ее».

Разговоры о доступности ипотечных кредитов приводят к подмене понятий. На это обратил внимание представитель омского регионального оператора Владимир Компанейщиков: «Нашего клиента интересует не доступность кредита, а доступность жилья. Около 20 % жителей Омска имеют возможность получить кредиты в рамках программы АИЖК, но на рынке нет предложения». Однако ипотечная система не должна выступать инвестором жилищного строительства, так как инвестирование не ее задача.

Принимавший участие в заседании министр регионального развития Владимир Яковлев сказал о необходимости консолидации всех усилий для развития рынка доступного жилья в регионах. Сам факт создания таких структур, как АИЖК и НАУИР, сети региональных операторов, говорит о том, что ипотечная программа работает. Однако необходимы дополнительные усилия для решения текущих задач ипотеки.