Вопреки ожиданиям и тревожным прогнозам, нынешнее лето не принесло особых сенсаций и потрясений на рынок недвижимости. По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (www.irn.ru), за июль уровень цен вырос на 0,7% и составил $1802 за квадратный метр против $1789 в июне.

В сравнении с темпами роста, демонстрируемыми рынком в предыдущие месяцы, июльский показатель не так уж и велик. Более того, согласно данным исследований IRN, по результатам месяца активность операций на рынке значительно снизилась.

Однако не стоит забывать, что для рынка недвижимости разгар лета — традиционное время затишья, когда потенциальных покупателей куда больше волнуют вопросы собственного отдыха, нежели приобретения жилья и прочей недвижимости. Своеобразным исключением стал прошлый год, принявший на себя пик жилищного инвестирования, вызванный снижением доверия к доллару.

И все же, говорить о том, что ничего особенного этим летом на рынке недвижимости не происходит, было бы не совсем правильно. Помимо финансового сектора, июльский банковский кризис посеял неуверенность и в ряде других, смежных сфер экономики, включая и рынок недвижимости.

В сознании российского обывателя еще свежи воспоминания событий 1998 года, когда за чередой банковских дефолтов и многократной девальвацией рубля последовало затяжное снижение цен на жилье. Поэтому, не вникая в суть происходящего в банковском секторе, многие сегодня пытаются проводить аналогии именно с этими событиями.

Не секрет, что в последние годы многие банки сами тем или иным способом инвестировали в жилищное и коммерческое строительство. В разгар банковского кризиса на рынок не раз просачивались слухи о том, что для восстановления ликвидности некоторые из них были вынуждены продавать приобретенную с инвестиционными целями недвижимость с 20-30%-ным дисконтом. Все это не могло не сказаться на рынке, заставляя его участников периодически задуматься о возникновении дополнительных рисков.

Чтобы оценить возможные последствия банковского кризиса для рынка жилья, обратимся к его основным узловым моментам.

Не секрет, что в последние годы спрос на недвижимость заметно опережал предложение, способствуя мощному росту всего рынка. Основными факторами, обеспечивающими столь динамичный спрос, стали относительная политико-экономическая стабильность в стране и высокие мировые цены на нефть.

Непрекращающийся приток нефтедолларов плавно растекался по различным областям народного хозяйства, повышая благосостояние существенной части населения. Этому сопутствовала полная неопределенность относительно судьбы американского доллара, традиционно являвшегося одним из главных активов сбережений россиян. В этих условиях покупка недвижимости стала для значительной части населения единственной возможностью безубыточно и с пользой вложить имеющиеся накопления. Рост благосостояния дал возможность многим семьям приступить к улучшению собственных жилищных условий. Это только добавило динамики и без того высокому спросу на жилье, причем на жилье более качественное и дорогое (преимущественно новое).

Банковский кризис не затронул практически ни одного из перечисленных компонентов спроса. Исключением могут оказаться лишь покупки жилья в кредит и ипотечные схемы. В связи с проблемами, возникшими у ряда банков, условия предоставления таких кредитов могут на какое-то время ухудшиться. Тем не менее, общая доля покупок в кредит на российском рынке жилья сравнительно невелика и вряд ли способна оказать на него серьезное воздействие.

Основная потенциальная опасность для рынка недвижимости, которую может таить в себе банковский кризис, заключаются в психологии самих покупателей. Нарастающие проблемы в банковском секторе заставили многих из них вспомнить события 1998 года, приведшие к сильному падению стоимости недвижимости по всей стране.

Известно, что современный рынок московского (и не только) жилья, в значительной степени, состоит из так называемых «инвестиционных» квартир. Они были приобретены владельцами не для проживания, а с целью доходного вложения собственных сбережений в быстрорастущий рынок. Опасения повторения событий 1998 года заставили наиболее слабонервных «инвесторов» задуматься о необходимости быстрой продажи таких квартир, дабы избежать риска остаться в глубоком убытке.

Вместе с тем, подобные опасения частных инвесторов абсолютно безосновательны — повторение системного экономического кризиса образца 1998 года сегодня невозможно в виду полного отсутствия для него предпосылок. Падение рынка жилья, вызванное кризисом 1998 года, было связано не столько с дефолтами крупнейших банков, сколько с массовой потерей сбережений населения из-за девальвации, а также с общим и резким снижением уровня доходов граждан. Ни то, ни другое сейчас невозможно: текущие мировые цены на нефть в 3-4 раза превышают уровень 98-99 годов, страна имеет крепкий профицитный бюджет и огромные золотовалютные резервы.

Что же касается недавних проблем российских банков, то они были вызваны совсем другими причинами, отнюдь не глобального свойства, да и сам кризис носил, в значительной степени, локальный характер. Надо отдать должное российским банкирам за то, что, несмотря на серьезные трудности, они приложили все усилия, чтобы не допустить дефолта в отношении частных клиентов. И подавляющему большинству банков это удалось.

Наученные опытом 1998 года перепуганные вкладчики в течение нескольких дней сняли с банковских депозитов колоссальный объем денежных средств. В подавляющем большинстве случаев банки не чинили им в этом препятствий. В ближайшее время главным вопросом этих самых вкладчиков станет: куда девать «спасенные» деньги.

Согласно проведенному недавно опросу ВЦИОМ, только 2% ответивших выразили готовность вновь доверить свои средства российским коммерческим банкам. 27 и 6% голосов получили, соответственно, «Сбербанк» и иностранные банки; 23% респондентов предпочли в качестве актива сбережения иностранную валюту и 35%(!) опрошенных заявили о желании вложить деньги в недвижимость. Подобная статистика достаточно четко иллюстрирует отношение россиян к хранению и инвестированию собственных накоплений. Не стоит сомневаться, что по прошествии короткого времени значительная часть «спасенных» сбережений окажется на рынке недвижимости.

Что касается влияния банковского кризиса на формирование предложения на рынке недвижимости, то здесь пока не видно каких-то серьезных изменений и поводов для тревог.

В условиях сохраняющегося платежеспособного спроса дестабилизация рынка может быть вызвана исключительно посредством массированного «выброса» на него жилья по крайне низким ценам. Причиной тому могут являться финансовые или иные проблемы либо у кого-то из застройщиков, либо у крупных владельцев недвижимости.

Слухи о продаже банками недвижимости по цене на 20-30% ниже рыночной вызывают серьезные сомнения хотя бы потому, что попавшему в тяжелое положение банку нужны именно «быстрые деньги». В то же время недвижимость традиционно является низколиквидным активом и в случае, когда деньги нужны «прямо сейчас» (а во время банковского кризиса вопрос стоял именно так), продавать ее со столь высоким дисконтом бессмысленно и глубоко убыточно.

Более того, если допустить, что кто-то из игроков по тем или иным причинам будет вынужден быстро «сбросить» крупные объемы жилья, все они на корню и оптом будут выкуплены другими участниками рынка.

Одним словом, сегодня нет оснований опасаться, что недавние проблемы в банковском секторе способны привести к таким же последствиям на рынке недвижимости, к каким привел системный экономический кризис 1998 года. Трудности коммерческих банков практически не оказали воздействия на потенциальный спрос на рынке недвижимости, а значит, говорить о каких-то серьезных угрозах пока нет оснований. Чтобы окончательно убедиться в этом, потенциальным покупателям жилья потребуется некоторое количество времени, которое, впрочем, вряд ли будет продолжительным.

Газета «Квартира. Дача. Офис»