Не только потенциальные заемщики недовольны теми условиями, на которых банки предлагают им взять кредит на квартиру по классической ипотечной схеме и проценты высокие, и слишком много справок надо собрать, да и дополнительные расходы отнюдь не маленькие, сами банки также не в восторге от среднестатистического заемщика, с которым им приходится сегодня работать. Как признаются в кулуарных беседах начальники отделов ипотечного кредитования, реальный человек, берущий кредит, слишком часто не совпадает с тем «портретом» идеального заемщика, который «нарисовал» себе банк.

Новый взгляд на заемщика

Кому же кредитная организация сегодня даст в долг с удовольствием? В первую очередь, банк заинтересует работающий гражданин (или гражданка) с гарантированно высокими официальными доходами и имеющий так называемую полную семью (это понятие подразумевает, что в семье есть супруг (супруга), ребенок). Его послужной список должен демонстрировать или карьерный рост, или, по крайней мере, стабильность (кредиторы могут вообще не рассматривать вашу анкету, если на последнем месте работы вы продержались менее полугода). Банк должен быть уверен, что даже если завтра человек, взявший ипотечный кредит, потеряет работу, послезавтра он сможет устроиться на новую без особой потери в доходах. Так называемая «прописка» особой роли не играет. Среди «ипотечников» достаточно большой процент людей, приехавших в Москву из других городов России. Понятно, что подобный поступок сам по себе уже говорит о многом — инертный человек, привыкший ждать у моря погоды, а не добиваться всего своим «горбом», так круто менять свою жизнь никогда не согласится: в Москву в большинстве своем едут энергичные, «деловые» люди.

Недавний банковский «кризис» (был он или нет, многие из нас так до конца и не поняли) при всей своей «непонятности» несомненно, повлиял и на рынок недвижимости в целом и на сегмент ипотечного кредитования в частности. Назвать его рынком ипотеки в силу того, что он еще слишком мал, пока не поворачивается язык. Ипотека не перестала быть такой же дорогой и такой же «загарантированной», но сегодня банкам в прямом и переносном смыслах этого слова каждый клиент, который близок к «идеальному портрету», стал дороже.

Все большее число банков начали пересматривать свои требования к заемщикам, не дожидаясь принятия Госдумой изменений в ГК, отменили для своих клиентов обязательное нотариальное заверение ипотечного договора, а это весьма солидная сумма — 1,5% от стоимости сделки. Снизили первоначальный взнос: при наибольшем «совпадении» реального заемщика с «идеальным портретом» этот взнос может быть равен всего 10%. Соглашаются на «зачет» имеющегося у клиента жилья. Правда, в этом случае первоначальный взнос составит, скорее всего, не менее 50%. Увеличили размер аннуитетных платежей, то есть заемщик, «отбивая» свой кредит, может выплачивать банку ежемесячно до 60% от своего совокупного семейного дохода. Банки настаивают на том, что готовы подходить к каждому заемщику все более индивидуально.

Гарантировано столичным Правительством?

В Москве стали появляться специализированные ипотечные банки. По крайней мере, слово ипотека присутствует в их названии. «Правительственный» банк «Московское ипотечное агентство» не только начал работать с ипотечной «розницей» (то есть выдавать ипотечные кредиты физическим лицам), но даже запустил собственную «Московскую ипотечную программу». Хотя ее официальная направленность — решение квартирной проблемы очередников, получающих денежные субсидии вместо бесплатных квартир и могущих использовать их в качестве первоначального взноса, тем не менее, воспользоваться программой могут и неочередники, если кредитные условия КБ «МИА» их удовлетворят и сами они «подойдут» под банковские стандарты.

Стандарты, как обычно, подразделяются на две основные группы: «возрастная» (заемщик должен отдать кредит до наступления 60-летнего возраста) и «доходная». Как гласит реклама, вывешенная на сайте Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы, который выступает в числе «идейных вдохновителей» программы, совокупный доход может быть равен и 700 долларам, и даже меньше. Все зависит от величины запрашиваемого кредита. Один из безусловно привлекательных моментов для потенциальных заемщиков: банк может кредитовать вас и на покупку жилья в новостройках. Правда, не во всех, а только тех, над которыми «работает» ДСК-1, заключивший с КБ «МИА» специальное соглашение. Понятно, что кредит выдается уже когда контуры вашего будущего жилья более-менее (а скорее, более) просматриваются — на «нулевом» цикле строительства вас кредитовать никто не будет.

Пока за два месяца, прошедшие после запуска программы, КБ «МИА» выдал 9 кредитов. Еще почти 40 человек прошли «квалификационный отбор» и скоро получат ипотечные деньги. Банк настроен оптимистично: в условиях общей нестабильности банковской системы (эксперты прогнозируют новый виток кризиса в этой сфере в сентябре), его несомненным козырем является то, что 100% его капитала — это деньги Правительства Москвы. В глазах потенциальных заемщиков — это весьма серьезная гарантия ипотечной сделки.

Разумеется, ипотека еще не стала у нас массовой. Конечно, вряд ли это случится в ближайшее время, т.к. кавалерийским политическим наскоком ипотеку не введешь — необходимо «подкреплять» ее экономикой. Но то, что в кредитных портфелях уже нескольких банков — по пятьсот и более выданных кредитов — тенденция, несомненно, положительная.

Маргарита Куприна
Газета «Квартира. Дача. Офис»