В последние несколько лет в России рост цен на недвижимость бьет все рекорды. Поэтому вложение денег именно в недвижимость многим кажется довольно выгодным делом.

В первую очередь нужно уточнить, что под термином «инвестиции (вложения) в недвижимость» мы будем понимать приобретение готовых жилых или нежилых объектов исключительно с целью перепродажи. Под это определение не попадает недвижимость, купленная для непосредственного использования покупателем, например, для жилья или бизнеса, за исключением сдачи в аренду.

Кроме того, не является вложением в недвижимость и приобретение недостроенных объектов. Ведь в этом случае осуществляются инвестиции в строительство. Обсуждать достоинства и недостатки вложений в недвижимость будем, сравнивая их для наглядности с банковским депозитом и ценными бумагами – акциями предприятий, паевых фондов и пр.

Плюсы

Основное и неоспоримое достоинство инвестиций в недвижимость – это их надежность. Банк, в котором лежит вклад, может разориться, предприятие, акции которого приобретены, – обанкротиться. Недвижимость имеет существенно меньшие риски. Ее невозможно потерять, ее нельзя украсть, дефолты и прочие экономические потрясения способны лишь несколько изменить ее цену, да и то, как правило, временно. Она подвержена рискам, возникающим при природных катаклизмах, а в последнее время еще и риску судебных разбирательств, связанных с нарушениями природоохранного законодательства (относится в большей степени к домам).

Следующим моментом, который делает инвестиции в недвижимость притягательными в качестве средства хранения сбережений, является очень быстрый рост стоимости, или, как говорят специалисты, быстрая капитализация. То, что куплено в прошлом году, сегодня стоит в полтора, а то и два раза дороже, в зависимости от местоположения. Анализ цены квадратного метра жилья в Красноярске и других крупных городах показывает, что капитализация городского жилья составляет в среднем 65% в год. Таким ростом могут похвастаться далеко не все успешные компании. Однако сегодня аналитики говорят о том, что ресурс роста цен на недвижимость практически исчерпан, а значит, вложения в недвижимость с целью ее перепродажи вряд ли будут рентабельны. Однако не стоит забывать, что недвижимость может приносить дополнительный стабильный доход, если сдавать ее в аренду. Ресурс роста арендных ставок еще достаточно велик.

Минусы

К недостаткам хранения средств в объектах недвижимости можно причислить необходимость нести расходы, связанные с владением собственностью. Это плата посредникам при покупке, регистрационные взносы при переходе прав, налог на имущество и оплата содержания, а также расходы по страхованию прав на собственность и оплата налога в 13% при получении дохода от сдачи недвижимости в аренду.

К тому же при продаже недвижимости ранее чем через 3 года после приобретения придется оплатить 13% от суммы превышения стоимости в 1 млн. руб. Банковские депозиты не влекут за собой аналогичных расходов, а вот владение ценными бумагами подразумевает уплату определенных налогов и, возможно, услуг брокера. К тому же акции и облигации не нуждаются в затратах на коммунальное обслуживание.

Расходы по содержанию недвижимости особенно неприятны, если вы рассчитываете только на повышение стоимости недвижимости и не сдаете ее в аренду. Однако в таком случае вы можете избежать ряда расходов на «коммуналку», к примеру, если докажете в ДЕЗе, что в квартире никто не проживает. Если же сдавать объект в аренду, доходность будет не такой уж заоблачной с учетом высокой стоимости недвижимости и необходимости имущественного страхования, а также всех расходов по содержанию квартиры. Естественно, надо делать подсчет для конкретного объекта, но многие аналитики считают доходность приемлемой, если она более 5% годовых. Доход по депозитам и акциям, как правило, значительно больше.

Еще один недостаток инвестиций в недвижимость – дискретный характер. Если на депозит можно положить любую сумму и в дальнейшем пополнять счет, то приобрести (или продать) квартиру можно только целиком, частичные «довложения» или «снятия» денег невозможны.

Нужно отметить и ограниченную ликвидность вложений в недвижимость по сравнению с наличными или безналичными деньгами. При существующем уровне спроса продать квартиру, разумеется, не составит труда, однако в периоды стагнации этот процесс намного более длительный. Для элитных квартир время продажи, как правило, составляет полгода. Но в любом случае операция купли/продажи занимает заметно больше времени, чем снятие денег со счета.

Для полноты картины отметим, что к недостаткам вложений в недвижимость по сравнению с ценными бумагами можно отнести невозможность игры на колебаниях цен. Цены на недвижимость демонстрируют устойчивый рост во всех сегментах.

Поэтому, продав «дорогой» квадратный метр, невозможно тут же купить два «дешевых», чтобы дождаться в свою очередь их нового подорожания.

Риски

Если приобретаемая недвижимость не находится в так называемом «депрессивном регионе», зоне вооруженных конфликтов или сейсмически опасном районе, то основной риск заключается лишь в возможном замедлении роста или даже снижении цены квадратного метра. К счастью для владельцев недвижимости, этот процесс не может случиться внезапно – при сегодняшнем дисбалансе между спросом и предложением насытить рынок в один момент невозможно. Для снижения этого риска собственнику стоит время от времени интересоваться динамикой цен, а также ценами на нефть, с которыми, как считают аналитики, напрямую «завязаны» цены на недвижимость.

К непрогнозируемым рискам можно отнести возможное нанесение ущерба объекту недвижимости по вине третьих лиц – соседей или коммунальных служб. Об этом лучше подумать заранее, оформив имущественную страховку на саму квартиру, а также на имущество внутри нее. Тем более что плата по такой страховке обычно составляет доли процентов от общей стоимости недвижимости.

Гораздо опаснее риски, связанные с моментом отчуждения недвижимости. Они могут носить криминальный характер или просто являться следствием небрежного оформления документов. Снизить риски этого рода поможет обращение к профессионалам для экспертизы сделки, а также страхование прав собственности на квартиру.

В какую недвижимость вкладывать?

Самый подходящий объект для вложения средств – тот, который быстрее дорожает и лучше продается. Сегодня это одно- или двухкомнатные квартиры в новых домах массовой застройки. Известно, что сегодня самый высокий спрос на недорогое жилье, поэтому с целью последующей продажи предпочтительнее приобрести две однокомнатные квартиры, чем одну трехкомнатную. Дешевые «хрущевки» – не лучший вариант вложений по причине значительного возраста строения. Цена таких квартир не имеет значительного потенциала роста. Кроме того, при продаже квартиры по ипотечной схеме существуют ограничения на год постройки и этажность дома.

Большое значение имеет месторасположение приобретаемой квартиры. Причем во внимание нужно принимать и возможное изменение окружающей обстановки в будущем. Ведь строительство завода рядом с квартирой может снизить ее стоимость, а открытие нового торгового комплекса или парка – наоборот, повысить. В любом случае хорошо бы посмотреть генплан местности.

Таким образом, вложения в недвижимость характеризуются следующими основными чертами: очень высокая надежность, быстрая капитализация на данный момент, но без гарантий в будущем, невысокий доход и достаточно высокая сумма единичной сделки. Вложения такого рода можно рекомендовать в случае, если нужно сохранить деньги до некоего заранее определенного момента. Кроме того, вложение в недвижимость представляет собой почти идеальный страховой фонд для крупных непредвиденных расходов.

Родионов Роман
Банки и финансы Красноярска