Развитие ипотеки на загородном рынке несколько отличается по динамике, нежели то, что происходит на рынке недвижимости жилой. Можно говорить, что ипотечное кредитование загородных домов едва делает первые шаги. А само становления данной отрасли началось три года назад.

Пока сторонятся

Еще недавно банки не стремились заходить на загородный рынок жилья. И программы, по которым банки давали деньги в долг, можно было по пальцам пересчитать. При максимальной сумме кредита порядка 7 млн рублей минимальный первоначальный взнос составлял 20% от стоимости объекта, а размер ставки начинался от 12% годовых.

Сейчас ситуация в корне изменилась. По, крайней мере, число банков, работающих с загородной недвижимости, неуклонно растет. С завидной регулярностью финансовые структуры публикуют данные о новых программах. Однако сохраняются факторы, которые не позволяют ипотеке на загородную недвижимость стать вседоступной.

Особое внимание стоит обратить на сложности в приобретении коттеджа на вторичном рынке загородного жилья. Дело в том, что такие дома зачастую не подходят под условия банков. Потому что если требования к заемщикам достаточно стандартные и им соответствует достаточно большое количество заемщиков, то про объекты, то же самое сказать нельзя. Клиент может пройти по условиям банка, но, как только предоставляешь объект, тут возникают сложности.

К примеру, выясняется, что подходящий для получения кредита в банке дом должен быть построен не позднее чем год-два назад, по стоимости начинаться от 3 миллионов рублей, иметь формат коттеджа. При этом большинство обращающихся к нам клиентов хотели бы купить не коттедж, а частный дом в пригороде Красноярска стоимостью до 1,5 миллиона рублей для круглогодичного проживания. Поэтому свою работу с клиентами мы обычно начинаем с того, что выясняем, какого формата объект клиент хотел бы приобрести, и, уже располагая этой информацией, подбираем под эти требования программу банка».

С другой стороны, далеко не все объекты, представленные на вторичном рынке Красноярска, подходят под условия банковских программ. Главная сложность, с которой сталкивается большинство – неоформленные документы на земельный участок. А это самое главное – чтобы земля находилась в собственности заемщика.

Оценка и другие сложности

Главная сложность при оформлении в ипотеку загородного объекта – это реальная оценка его стоимости. Загородная недвижимость, в сравнении с городскими квартирами, не имеет типовых характеристик. Соответственно от банка требуется индивидуальный подход. Однако и здесь есть свои нюансы. Если объект находится в границах загородного поселка, где все коттеджи построены одним застройщиком, получить одобрение банка проще. Куда труднее будет добиться кредита на отдельный дом, либо расположенный в старой застройке поселка.

К дому применяется ряд критериев, которые в конечном счете влияют на то, скажет ли банк – «да». Главный критерий – это местоположение участка и его назначение. Стоит ли говорить о важности круглосуточной подъездной дороги, и всевозможных разрешений на строительство. В том числе на индивидуальное жилищное. Зачастую оговариваются даже материалы из которых дом будет построен. Жилище может быть построено из камня, кирпича, бетона и даже иметь деревянные перекрытия. Если дом на вторичном рынке, то износ элементов не должен превышать 60%. Некоторые банки в качестве критерия предъявляют расстояние до своего филиала не более 100 километров.

Если же объект под какой-то из критериев не подходит, то можно предоставить банку в залог другую имеющуюся недвижимость. Эксперты отмечают, что чаще всего проблемы с приобретением объекта случаются тогда, когда его цена меньше трех миллионов. С дорогой недвижимостью, стоимостью 10 миллионов, проблемы возникают крайне редко. В тоже время клиенты не спешат брать в ипотеку больше 5 миллионов рублей – слишком высок получается ежемесячный платеж.

Строим в долг

Когда речь идет о загородном доме, то актуальным становится такое понятие, как ипотека на строительство самого дома. Правда, получить кредит на загородное строительство скорее исключение, чем правило. Причина заключается в сложном оформлении залога для банка: для покупки объектов в коттеджных поселках не применяется договор долевого участия, не проводится государственная регистрация договора в Управлении Росреестра, а значит, банк не может зарегистрировать залог на строящийся дом, поэтому большинство кредитных организаций на такое кредитование не идут.

Один из немногих примеров загородных поселков, в котором уже сегодня возможно приобрести дом в кредит на этапе строительства, — коттеджный городок «Видный». Застройщик, компания «Зодчий», аккредитацию в Сбербанке прошел еще пару лет тому назад, основой чему был договор проектного финансирования — поселок строится, в частности, на кредитные средства, выделяемые Сбербанком.

Если говорить о поселках в целом, то существует ни одна программа. В каждой из них определено, как будет выделяться деньги: сразу или поэтапно.

Специалисты сходятся во мнении: чтобы ипотека на загородном рынке смогла хоть немного приблизиться к объемам выдачи кредитов на рынке квартир, необходимо, чтобы сначала оказались решены сопровождающие сегодня выдачу кредита на покупку загородного жилья сложности. А кроме того, по наблюдению журналистов портала Кrasmetr, на небольшие объемы выдачи ипотеки на загородном рынке влияет еще и то, что коттеджи для красноярцев по-прежнему остаются вторым жильем при существующей городской квартире, которое семья покупает, чтобы проводить на природе праздники и выходные.