Повлиял ли банковский кризис на рынок недвижимости? Что будет с ценами на жилье? Снизятся ли ставки по ипотечным кредитам? Ответы на эти и другие вопросы пытались найти участники рынка недвижимости, банкиры, покупатели и продавцы квартир.

Жилья катастрофически не хватает

23 августа Президент РФ Владимир Путин подписал ряд законов, направленных на формирование рынка доступного жилья. Осенью Госдума приступит к рассмотрению остальных законопроектов из так называемого «жилищного пакета» — Жилищного и Градостроительного кодексов, поправок в Закон «Об ипотеке». По мнению вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, принятие всех 27 законопроектов значительно ускорит развитие ипотечного кредитования. Он предполагает, что к 2006 году ставка по ипотечным кредитам снизится с нынешних 10—11% до 8% годовых. При этом доля покупок, которые совершаются с помощью ипотечных кредитов, возрастет с 2 до 10 процентов. Стремительное снижение ставок по ипотечным кредитам в ближайшие пять лет прогнозирует также президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян.

При этом специалисты признают, что ипотечный механизм не заработает без достаточного предложения нового жилья на рынке. Так, выступая 17 августа на заседании Правительства Москвы, вице—мэр Валерий Шанцев предложил в 2005 году построить около 200 тыс. кв. метров ипотечного жилья в столице. Он отметил, что в городе создан финансовый и организационный механизм ипотеки, но до сих пор от стройкомплекса не поступило ни одного предложения. «Мне кажется, что нам в будущем году нужно построить хотя бы 200 тыс. кв. метров жилья для начала реализации этой программы, хотя бы по 20 тыс. кв. метров на округ», — сказал он. Добавив, что запуск ипотечного механизма поможет решить жилищные проблемы многим людям, в том числе и очередникам. По мнению вице-мэра, строительство жилья по ипотечным программам является важнейшим ресурсом стройкомплекса, «без которого мы погибнем, а строительство жилья резко снизится».

В этом году объемы нового строительства в целом по стране уже снизились. Так, за период с января по июнь 2003 года рост ввода в действие жилых домов составил 13,9%, а за аналогичный период текущего года он сократился до 3,6 процента. По прогнозам руководителя Минпромэнерго Виктора Христенко, в этом году в России будет сдано 40 млн. кв. м жилья (из них 5 млн. кв. м — в Москве). Потребность россиян в жилье оценивается в 1,5 млрд. квадратных метров. Вторичный рынок может предложить не более 0,2 млрд. кв. м — это значит, что спрос будет удовлетворен при вводе в строй 145 млн. кв. м жилья в год.

Риэлторы разогревают рынок

Однако участники рынка недвижимости не спешат разрабатывать механизмы реализации масштабных инвестиционных проектов. Вместо этого они занимаются пропагандистской работой — убеждают публику в неизбежности дальнейшего роста цен на недвижимость.

Как известно, летом рост цен на жилье в Москве приостановился, рынок впал в стагнацию, из которой не вышел до сих пор. Это сильно озадачило риэлторов и строителей, но в будущее они смотрят с оптимизмом. Объясняют сложившуюся ситуацию влиянием сезонного фактора и заявляют о том, что пертурбации в банковской сфере на рынок жилья не повлияли. «Были некоторые опасения относительно того, что часть банков, оказавшись в сложной ситуации, начнет продавать свою недвижимость по цене, ниже сложившейся на рынке на сегодняшний день, но этого не произошло. Более того, многие люди забрали средства, хранящиеся в банках, и часть из них направили в недвижимость», — сказал в интервью газете «Ведомости» начальник службы маркетинга компании «Пересвет-Инвест» Андрей Блажко.

Единодушно заявили о том, что никаких катастрофических изменений не произошло и участники пресс-конференции, состоявшейся 23 августа в ИА «Интерфакс» — представители Российской гильдии риэлторов (РГР) и Ассоциации российских банков (АРБ). «Специалисты РГР провели серьезный анализ рынка недвижимости, который говорит о том, что начавшееся снижение цен является не более чем сезонным колебанием, которое прекратится в самое ближайшее время, — сказала президент РГР Елена Дранченко. — И никакого банковского кризиса не было. Была нормальная реорганизация банковской системы».

Такие жизнерадостные прогнозы риэлторов — слабое утешение для руководства крупнейшей подмосковной компании «Стройметресурс». «В связи c банковским кризисом и возникшими в результате этого проблемами на рынке недвижимости у нас возникли внутренние трудности, которые привели к снижению темпов строительства на некоторых объектах. В ближайшие дни на нормальный режим выйдет строительство большинства наших объектов. Однако уже сейчас очевидно, что сроки сдачи отдельных домов будут перенесены на непродолжительный срок, о чем будет сообщено дополнительно», — такое заявление на днях распространили топ-менеджеры этого строительного холдинга, который возводит жилье в 20 городах Подмосковья общей площадью около 1 млн. кв. метров.

Финансовые проблемы, которые привели к срыву сроков строительства, возникли у Стройметресурса в июле. Тогда банки сначала значительно повысили ставки по кредитам, а затем резко сократили объемы кредитования строительных проектов. Это подорвало финансовую устойчивость компании, и она не смогла погасить свои векселя, предъявленные к погашению, и часть кредитов. Теперь Стройметресурс вынужден просить кредиторов об отсрочке в погашении долгов.

АИЖК плодит фонды недвижимости

А вот на работу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) банковский кризис никак не повлиял. Об этом генеральный директор АИЖК Александр Семеняка сообщил в интервью журналу «Финанс». По его словам, банки, работающие по программе АИЖК, не сократили объемы выдачи ипотечных кредитов. «В регионах они не имели долгосрочной ликвидности ни до, ни после этих событий. Они выдавали кредиты и в течение месяца продавали их нам. Также у нас не возникло проблем со сбором платежей — во время кризиса не было ни одной задержки», — отметил А. Семеняка.

Более того, 17 августа Агентство по ипотечному жилищному кредитованию совместно с Росбанком и Федеральной фондовой корпорацией (ФФК) объявило о намерении создать закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН) и ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды (ИЗПИФ). Как сообщила пресс—служба кредитной организации, Росбанк совместно с управляющей компанией «Росбанка», АИЖК и ФФК создал рабочую группу по формированию и управлению закрытыми ПИФами. Основной задачей рабочей группы является определение графика формирования фондов, размера стартового капитала, круга первичных инвесторов проекта и общей политики привлечения в ЗПИФН и ИЗПИФ для инвестирования в рынки жилья и реализации ипотечных программ в регионах России. Планируемый объем инвестиций в первый ЗПИФ недвижимости составит порядка 3 млрд. рублей.

Как пояснил генеральный директор УК Росбанка Владимир Алексеев, одними из главных инвесторов ПИФов недвижимости и ипотеки, как ожидается, выступят Росбанк и ФФК. В свою очередь, АИЖК станет поставщиком информации о текущем состоянии ипотечного рынка в РФ, а также займется привлечением в эти фонды инвесторов, которые готовы покупать жилье на условиях ипотеки.

Одновременно с этим АИЖК, как ожидается, возьмет на себя гарантии по погашению ипотечных кредитов. «Сейчас мы представляем примерный объем инвестиций в первый закрытый ПИФ, однако общая сумма средств, а также количество фондов, которые планируется создать, будут определены в процессе деятельности рабочей группы», — сказал В.Алексеев. По его словам, первый закрытый фонд недвижимости планируется зарегистрировать к концу 2004 года. Управлять этим ПИФом будет УК «Ямал», аффилированная с Росбанком.

Небоскреб небоскребу рознь

Нестабильность в банковском секторе и стагнация на рынке недвижимости не помешали проведению аукциона по продаже инвестконтрактов на строительство небоскребов в рамках проекта «Новое кольцо Москвы». Он состоялся 19 августа. Правда, победили в нем компании, мало известные на рынке. Первый лот — право на строительство 35-этажной административной высотки площадью 47 тыс. кв. м с двухуровневой подземной парковкой по Алтуфьевскому шоссе — достался ЗАО «Инстройтекс». Компания выложила за участок $9 млн. (при стартовой цене $5 млн.). Второй лот — на строительство 30-этажного административно-делового комплекса площадью 30 тыс. кв. м в Семеновском переулке — выкупило ОАО «Викаинвест». При стартовой цене $7 млн. инвестконтракт был приобретен за 9,4 миллиона. Третий лот — на строительство административно-жилого комплекса высотой от 24 до 33 этажей и площадью 97 тыс. кв. м в проезде Серебрякова — был снят с торгов без объяснения причин, что вызвало неоднозначную реакцию девелоперов.

Не обрадовала их и новость, которую после проведения аукциона сообщил руководитель Комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк. Он сказал, что мэр Москвы подписал постановление о возведении еще четырех экспериментальных высотных комплексов на Дмитровском шоссе, вл. 11—13 (жилой комплекс), Преображенской площади, вл.8 (административно-офисный центр), Профсоюзной улице, вл. 156 (многофункциональный комплекс) и Новоясеневском проспекте, вл. 5—13, (многофункциональный комплекс). При этом выяснилось, что к участию в этих «внеконкурсных» проектах уже приглашены американские и японские проектные компании, создано совместное предприятие с одной из зарубежных фирм. Впрочем, московские власти уверяют, что такое решение принято исключительно с целью обеспечения безопасности проектирования, строительства и эксплуатации высотных объектов в Москве, а также в связи с отсутствием в РФ и ее столице нормативно-правовой базы по проектированию, строительству и эксплуатации высотных объектов. Напомним, что программа «Новое кольцо Москвы» предусматривает строительство многофункциональных высотных комплексов в срединно-периферийном поясе Москвы. Предполагается, что в соответствии с ней к 2015 году в столице будут построены несколько десятков высотных комплексов более 30 этажей каждый.

Как ни странно, отсутствие норм и правил высотного строительства не является помехой для реализации другого амбициозного проекта — строительства делового центра «Москва-Сити». Его планируется завершить уже к 2007 году. Об этом недавно сообщил председатель столичного Комитета по внешнеэкономической деятельности Валерий Кузин. При этом он опроверг сделанные в начале августа заявления федеральных чиновников о том, что строительство ММДЦ «Москва-Сити» ведется в сейсмоопасной зоне, подчеркнув, что проект был одобрен Министерством природных ресурсов еще в 1995 году. В свою очередь, известные московские ученые заявили, что ММДЦ проектируется на «одной из самых устойчивых грунтовых площадок Москвы». Так, заведующий лабораторией динамики грунтов Института оснований и подземных сооружений им. Н.М.Герсеванова Леонид Ставницер отметил, что в этом районе находятся скальные и известняковые грунты, которые «никаких опасений с точки зрения устойчивости фундаментных конструкций не представляют».

Кстати, по прогнозам риэлторов, в ближайшие годы в Москве возрастет спрос на высотные бизнес-центры. «В настоящее время многие иностранные компании испытывают интерес к России и хотели бы приобрести высотные бизнес—центры под свои офисы. Однако в Москве нет подобных зданий в достаточном количестве. Особые надежды в компании возлагают на комплекс «Москва—Сити», который может положить начало высотной традиции в Москве. Вокруг этого комплекса могут быть построены другие высотки, которые органично впишутся в окружающий пейзаж, создав высотный район российской столицы», утверждают специалисты компании Khight Frank.

По материалам газеты «Ведомости», «Газета», ИА «Интерфакс», ИА «Regnum», РИА «Новости», пресс-службы ОАО «Новое кольцо Москвы», www.RussianRealty.ru

Подготовил Игорь Сергеев