Видимо, так устроен человек, но он никогда не бывает доволен тем, что у него уже есть. Что-то похожее наблюдается в связи с динамикой стоимости столичного жилья. Сначала все волновались в связи с постоянным ростом стоимости московских «квадратов». В июле обеспокоились уже тем, что рост этот прекратился. В связи с чем озаботились вопросом: «Является ли это сезонным фактором или же речь идет о стагнации, связанной в том числе и с банковским кризисом?».

На сколько подешевело жилье?

Кризис этот вообще внес существенное оживление. В последнее время высказывалось много версий относительно того, что может стать причиной кризиса на рынке недвижимости. Особое внимание уделялось так называемому «инвестиционному» жилью. А вот возможное развитие ситуации в условиях банковского кризиса рассматривалось не столь внимательно. Как оказалось, напрасно.

27 июля «Ведомости» вышли с материалом, который еще полгода назад показался бы крамолой — впервые за несколько лет в столице упали цены на жилье. Причем речь идет о весьма солидных цифрах — называется цифра 10-15 процентов. Сразу оговоримся, что в реалистичность такого показателя верится с трудом. 15% — это уже кризис, которого пока явно нет. Да и риэлторы говорят либо о крайне незначительном понижении цен, либо о минимальном росте, но уж никак не об обвале.

Вряд ли оно связано с воздействием только какого-то одного фактора — о перегреве рынка и не самой высокой надежности российской банковской системы говорилось давно. Скорее стоит говорить о комплексном воздействии. Когда два этих фактора стали действовать одновременно, цены замедлили рост.

Эксперты, мнение которых приводит газета, приводят также следующие причины спада: пресловутый сезонный фактор, неверное толкование населением обещаний правительства сформировать рынок доступного жилья.

До 1998 года далеко

Тем не менее, именно ситуация в банковском секторе остается ключевым моментом для рынка недвижимости. Однако мнения на это счет рознятся. Так, например, журнал «Финанc» (номер от 23 июля) указывает, что «все аналитики единодушно констатируют очередной «конец безумству цен"».

При этом издание сравнивает ситуацию с той, что имела место в 1998 году. Сейчас положение иное, указывает автор. «Сходство, пожалуй, лишь в банковской части — и только в какой-то мере. Действительно, некая доля вкладчиков понесла в нынешнем году финансовые потери в проблемных банках. Однако многие сняли свои деньги со счетов, потеряв лишь доверие к банковской системе, но не сбережения. И в этом контексте кризис нынешнего года больше похож на стимулятор роста цен на жилье, а не на повод к их снижению. То есть деньги, снятые с банковских счетов, должны перейти в надежные активы, к коим относится недвижимость».

Кризисы пройдут — жилье останется в цене

Журнал «Экономические перспективы» (1 июля) пытается определить реальную инвестиционную привлекательность рынка недвижимости и попутно объясняет с чем связан столь высокий спрос на жилье, который риэлторы обычно называют причиной роста цен . «Ни для кого не секрет, что фактическая потребность в недвижимости составляет не более 15% от имеющегося спекулятивного спроса. Еще несколько процентов можно объяснить негласными картельными соглашениями и соответствующей игрой на повышение ведущих компаний-застройщиков. Что же касается оставшихся четырех пятых инвестиционного спроса, то причины их возникновения, на наш взгляд, кроются в появлении новой тенденции вывода средств из сферы фиктивного капитала (из банков и с фондового рынка) и попытке размещения его в реальном секторе экономики». Тем не менее, такой способ вложения капитала является, по сути, практически безубыточным, что будет способствовать расширению географии инвестиций. «Можно с уверенностью прогнозировать, что вскоре альтернативой Москве станут места, которые в силу своей уникальности гарантируют постоянный рост цен на недвижимость. Это, в первую очередь, побережье Черного моря и горноклиматический круглогодичный курорт Красная Поляна», — утверждает издание.

С видом на:

Пока одни спорят о том, сколько должно стоить жилье, другие разбираются, почему покупатель должен выкладывать большую или меньшую сумму. С качеством жилья и его расположением все понятно. «Известия» (1 июля) рассказывают, что есть и другие факторы, которые влияют на цену, причем не всегда они материальны. Так, газета приводит результаты экспертизы, в ходе которой впервые удалось подсчитать реальную стоимость столь эфемерного понятия, как «вид из окна». Для строителей эти результаты вполне обнадеживающие — «Обнаружилось, что ничего не стоит только зрелище промзоны или свалки. За все остальное граждане готовы платить». Причем иногда за хороший вид они могут выложить до половины стоимости квартиры.

Реформа не стала популярной

В июне значительное внимание было уделено готовящейся реформе, целью которой является формирование рынка доступного жилья. Высказывания при этом были в основном скептическими. За месяц их тональность не претерпела существенных изменений, напротив, кое-где риторика стала жестче. «Среди кучи разноплановых законов пакета к жилищной проблеме относится прежде всего предстоящий отказ от бесплатной приватизации. Взамен для обеспечения жильем предлагается нечто типа пирамиды, чтобы с привлечением новых членов одни граждане финансировали вселение других, более активных. Возрождается схема распространения гербалайфа, но на существенно более высоком уровне», — пишет «Московская правда» (2 июля). И это еще далеко не самые суровые высказывания автора.

«Независимая газета» (6 июля) не столь ярка в предлагаемых образах и сравнениях, она просто отмечает, что новому Жилищному кодексу, который, как уверяют власти, должен сделать жилье доступным, на самом деле очень трудно будет достигнуть поставленной цели и, следовательно, стать популярным. «Если ставки налогов и кредитов будут по-прежнему велики, уровень административных барьеров — высоким, а ипотечный бизнес останется делом рискованным и не слишком доходным, то никакого рынка доступного жилья в стране не возникнет», — отмечает издание.

Вслед за Москвой

Рост цен прекратился не только на рынке столичной недвижимости. Цены застопорились и в сегменте загородного жилья. Причем если в случае с Москвой аналитики зачастую приводят прямо противоположные мнения (многие считают, что уже в 20-х числах августа рост возобновится), то в ситуации с загородными домами они более единодушны. Весной в этом сегменте наблюдался устойчивый рост, затем ситуация стабилизировалась. Однако спокойным это затишье назвать нельзя. Так, «Известия» (14 июля) пишут, что «допустимый ценовой барьер на загородном рынке завышен, а количество предложений уже сейчас существенно превышает спрос».

Это в значительной степени снижает привлекательность загородного жилья. Автор отмечает, что если в прошлом году важное влияние оказывал внешний фактор и дело «ЮКОСа», из-за которого резко сократилось количество сделок с загородным жильем дороже $3 миллионов. В этом же году причиной спада стало поведение торговцев землей. «Допустимый ценовой барьер сейчас завышен продавцами земельных участков. В связи со стремительным ростом цен на землю в недавнем прошлом и дефицитом ликвидных предложений продавцы выставляют свои участки по ценам, учитывающим несуществующий уже рост цен. В реальности эти цены будут актуальны только в следующем году, да и то при условии сохранения динамики роста», — считает эксперт, мнение которого приводит газета.

Резкого падения на этом рынке, впрочем, не обещают, но есть факторы, которые способны оказать на него негативное влияние. Речь идет о проверке Департаментом природопользования Московской области во взаимодействии с областной природоохранной прокуратурой законности возведения коттеджных поселков в природоохранной зоне ряда подмосковных районов. Во второй половине июля стало известно, что специалисты проверяют документы, по которым выделались земли под застройку. Если факты нарушения законодательства будут обнаружены, в августе дела могут оказаться в суде. Однако газета «Московский комсомолец» (22 июля) скептически относится к тому, что дойдет до судебного разбирательства. «Как показывает практика, решения судов о сносе коттеджей очень далеки от их исполнения», особенно если владельцем коттеджа является известное лицо».

Москвичей ждет кинобум

Один из героев фильма «Москва слезам не верит» предупреждал, что в будущем останется только кино. До такой крайности пока не дошло, но кинотеатры, попавшие в начале 90-х в затяжной кризис, сейчас переживают очень хорошие времена. Вопрос лишь в том, надолго ли затянется период благоденствия и как его продлить. Уже сейчас на этом рынке наблюдается некоторое перенасыщение, особенно в сегменте мультиплексов. А в ближайшее время планируется открытие новых многозальных кинотеатров.

Московский рынок кинопоказа находится на пороге серьезных изменений, предупреждают «Ведомости» 26 июля. — Впервые ставки аренды помещений под кинотеатры пошли вниз. По мнению экспертов, уже в следующем году «неудачные» кинотеатры начнут закрываться, а остальные значительно увеличат число специальных программ и маркетинговых акций в борьбе за зрителя. Для зрителей это, впрочем, неплохой вариант — одним из возможным методов привлечения клиентом может стать удешевление билетов.

Александр Дмитриев
Газета «Квартира. Дача. Офис»